Был случай в практике — попросили проверить объект перед покупкой: окупаемость, оценка, документы. Собственники дали техпаспорт, выписку и прочее, а вот разрешение на строительство и акт ввода — нет. Давить на этом не стал, решил посмотреть, что смогу выяснить сам.

Насторожил тот факт, что в какой то момент, здание увеличилось по площади на 25%. Зашёл в Google Карты, поставил дату примерно на тот год, когда должна была идти стройка, и на архивном фото нашёл табличку на заборе стройплощадки — обязательный информационный щит с параметрами объекта. Там чётко указано: 2 этажа. По факту в здании их 3, из за которого и увеличилась площадь.

Спрашиваю, откуда третий этаж. Отвечают — обратились за разъяснением, получили официальное письмо, что разрешение на эту перепланировку не требуется. Читаю письмо: там действительно написано, что для запрашиваемой перепланировки разрешение не нужно. Формально всё чисто, по сути — филькина грамота, которая вообще не имеет отношения к добавлению целого этажа. Но именно с этим письмом на руках в документах появился третий этаж и новая площадь. При этом разрешение на строительство и акт ввода остались как были — только на 2 этажа.

С виду — идеальный комплект документов. По факту — третий этаж, которого по бумагам о строительстве никогда не было.

Теперь перед любой оценкой объекта поднимаю не только то, что дают собственники, а историю целиком — вплоть до архивных снимков со стройки. Иногда самый надёжный источник — не выписка из ЕГРН, а старая табличка на заборе, случайно попавшая в кадр десять лет назад.