Ранний бюджет в строительстве — это цифра для принятия решения. Потом выходит проект, и внезапно оказывается, что типовой завод скрывает в себе множество сюрпризов. В этот момент ранний бюджет либо становится инструментом управления стоимостью, либо превращается в бесполезную цифру из прошлого.

Кейс: стекольный завод площадью 10 000 м².

Исходные данные: прямоугольник, горящий срок и опыт аналогичных проектов

Вечером заказчик прислал прямоугольник здания, расположение ворот и словесное описание объекта. До 10:00 следующего утра нужно было дать бюджет. На первичную оценку ушло около 30 минут. Это не метод, которым следует гордиться и тем более повторять, а «аварийный» бюджет на ранней стадии, собранный на аналогах, опыте и 10% резерва на неполноту данных.

Через три дня подписали контракт на проектирование и строительство со страшным словом «под ключ».

Когда проект оказался дороже идеи

Дальше проект начал честно показывать, сколько в нём было неизвестного. Отдельные фундаменты под новое оборудование с массивными закладными и заземлением. Тяжёлый каркас. Огнезащита существующего корпуса. 1,5 км «лишней» кабельной трассы. Дорогое решение по световым полосам. В сумме — минус 71 млн. Это 90% плановой прибыли генподрядчика.

Где мы сами ошиблись

Проектировщики получили новое ТЗ и молча начали проектировать. Я узнала о многих изменениях уже после выхода проекта. Не потому, что проектировщики «не те». Не сработала коммуникация. А коммуникационный сбой в проекте — это тоже риск. Просто его почему-то редко включают в реестр.

Что сделали вместо поиска виноватых

Каждое следующее решение на стадиях П и РД до передачи заказчику проверяли по трём вопросам: Как оно влияет на стоимость? Можно ли оптимизировать более рациональным решением? Это наш внутренний риск или изменение исходных условий заказчика?

Так оптимизировали фундаменты, снизили тоннаж каркаса, нашли рациональное решение по огнезащите, уточнили перегородки, кровлю и пожарную безопасность, заменили отдельных поставщиков. Не «сделали тоньше». Сохранили безопасность, надёжность и функциональность здания.

Что всё-таки оплатил заказчик

Не удалось закрыть только кабельную линию. Подземная прокладка стала невозможной: заказчику не согласовали земляные работы на соседнем участке. Поэтому кабель пришлось вести по эстакаде. Это было реальным изменением исходных условий, а не ошибкой генподрядчика. Дополнительную работу оформили на 14 млн рублей.

Итог: 71 млн риска — и плюс 1% к контракту

При прогнозируемом убытке в 71 млн итоговое увеличение стоимости контракта составило чуть более 1%. Главный вывод простой: ранний бюджет — не магический прогноз. Он нужен не для того, чтобы угадать все сюрпризы стройки, а чтобы быстро понять, что они стали дорогими.

Неожиданности будут всё равно. Вопрос только в том, заметите вы их в проекте или в платёжке.

#строительство #промышленноестроительство #стоимостьстроительства #бюджетстроительства #capex #инвестиции #промышленность