🏗️ «Самолёт» падает, земля дорожает, а строить некому и не на что За год объём ликвидных лотов у девелопера «Самолёт» сократился на 23% — с 2,07 млн до 1,59 млн кв. м. При этом проблема глубже, чем просто слабый спрос из-за дорогой ипотеки.

Долг за год вырос на 69 млрд руб., а запасы только на 24 млрд, и почти весь этот прирост пришёлся на земельные участки без разрешения на строительство. Готовое и строящееся жильё выросло куда скромнее, а значит, дорожает в основном сама земля, а не растут реальные стройки.

Есть и бухгалтерский нюанс, на который редко обращают внимание, и напрасно. Проценты по кредитам на землю компании не списывают в убыток, а прячут прямо в стоимость запасов — это позволяет стандарт МСФО-23. Если вычесть эти скрытые проценты (а это 45,6 млрд за 2024 год, 59,3 млрд за 2025-й и ещё 22,2 млрд за первое полугодие 2026-го) из финансового результата, собственного капитала у компании фактически не останется.

Про снижение продаж тоже стоит разобраться. Официально это падение спроса из-за дорогой ипотеки. Но количество непроданных ликвидных квартир у компании за год сократилось на 23% — то есть предложения на продажу стало меньше быстрее, чем упали сами продажи. Больше похоже на то, что не хватает рабочих рук и денег на новые стройки, а при нынешней цене земли начинать проекты просто невыгодно.

Вхождение Сбера в управление частью проектов, о котором мы писали недавно, ситуацию существенно не меняет. Себестоимость всего портфеля сильно выросла ещё в 2024 году (да, из-за перегрева экономики). Деньги пока есть, ликвидности хватало на 2024–2025 годы, возможно, хватит и на этот. А вот что будет дальше — вопрос остаётся открытым.

Главная проблема для кредиторов не в падении продаж, а в том, что купленная земля не превратится в готовые квартиры в ближайшие три–пять лет. И с этой точки зрения банки и держатели облигаций оказались в одной лодке. Денежного потока от текущей деятельности недостаточно, чтобы расплатиться со всеми сразу.

Пишет Что с Деньгами