👩🏼‍💼: - Подтвердите выполнение этапа строительства, - требует банк.

👷🏻‍♂️: - Готово, фундамент залит, вот фото, - отчитывается подрядчик.

👩🏼‍💼:- Фотоотчет с геометками? Акт освидетельствования скрытых работ?, - запрашивает банк.

👷🏻‍♂️: -…. 💭, - подрядчик

И это только разминка. Для траншевой ипотеки ИЖС, доля которой ничтожно мала, и без промежуточных актов самоосмотра транш не будет выдан, поэтому никуда не денешься и рано или поздно сделаешь как положено. По сделкам с эскроу начинается настоящая-life 🥲

▎ Раскрытие эскроу:

🧑🏽‍💼: - Для раскрытия счета эскроу, предоставьте выписку ЕГРН на дом, акт сдачи-приемки и отчет об оценке, - запрашивает банк.

👷🏻‍♂️: - Вот, пожалуйста, стены стоят, крыша на месте, все документы готовы, - отчитывается подрядчик.

🧑🏽‍💼: - Отсутствует поэтапное подтверждение готовности этапов с фотофиксацией и геометками: «фундамент», «стены и крыша». Раскрытие эскроу без промежуточных ответов невозможно.

А дом то уже построен и закончен…) Незнание требований не освобождает от необходимости их соблюдения 🤓

▎ А есть еще ситуации (кейсами их, нынче, не модно называть):

Подрядчик предоставляет в банк акт с описанием выполненных работ, которых не было в смете, но и бог то с ним, что их не было, важно, что теперь в акте они есть, а в фотоотчете - нет 😅

Зачем подрядчик так лопухнулся? Одному богу известно

Итог - следующий транш, в большинстве случаев, будет согласован только после того, как все, перечисленное в промежуточном акте, будет выполнено и отражено в промежуточном фотоотчете. И не имеет значения, финансировал банк это или нет - написали, с заказчиком подписали, значит, делайте 😬

▎ Фотоотчёт: реальная хроника

📍 Фото 1: фундамент. Банк: «Не видно край участка, отчет не принят, переделать»

📍 Фото 2: стены. Банк: «А дата на фото есть?»

📍 Фото 3: крыша. Банк: «А геопривязка?»

📍 Фото 4: добавьте фото - тот же угол, тот же свет, но с газетой за сегодняшний день, чтобы банк поверил, что фото не из 2023-го. Шучу. Или нет 😁

Понимаю банки, честно. Ипотека на стройку - это риск. Банк выдаёт деньги на объект, которого ещё не существует, фактически - под обещание построить. Ему нужно понимать, что стройка реально идёт, что подрядчик не ушёл в закат и строит реальный жилой дом, а не сооружение, и что банк получит в залог именно то, на что давал ипотеку. Поэтому и контроль, и акты, и фотоотчёты - всё это имеет смысл. И даже доп залог на период строительства - вполне адекватный инструмент снижения рисков. Но иногда складывается впечатление, что банк хотел бы получить фотоотчёт каждого забитого гвоздя. С геопривязкой. И нотариальным заверением 😄

А если серьёзно - именно потому, что я знаю, в каком виде и через какие актуальные сервисы каждый конкретный банк принимает подтверждения по этапам, сделки моих подрядчиков не зависают на траншах или с раскрытием эскроу. Знаю, какие документы нужны, в каком формате, и в какой последовательности их подавать, чтобы транш пришёл вовремя, а не через месяц переписок.

Одному моему партнеру сотрудник банка на вопрос о документах ответил: «Давайте потом». Когда потом? Ему вчера надо 😀😀 Кстати, потом - до сих пор не наступило.

А все потому, что когда стройка стоит, а транш завис или эскроу не раскрывается - страдает не банк. Это у подрядчика простой, клиент нервничает, и срок строительства по договору ипотеки тает ⏰

А срок этот, напомню, 24 месяца. И за просрочку - +5% к ставке. По льготным программа - ключевая, действовавшая на дату оформления +2-3%. Вот и считай.

Строишь дом в ипотеку и не понимаешь, почему транш завис или как раскрыть эскроу? Пиши мне лично - разберём, что нужно банку, чтобы деньги пришли вовремя 🤝