7 лет сдавала квартиру за 15 000. Средняя по Казани сейчас — 35 000. Сегодня у нас день рождения направления, которое лечит ровно это.
Собственники теряют деньги не на кризисах, а на привычке. Сдали когда-то, жильцы хорошие, платят вовремя - и ставка застывает на годы, пока рынок уходит вдвое вверх.
Вчера мы официально запустили доверительное управление долгосрочной арендой. Первое заселение - квартира и дом в Казани.
Заселял я их удалённо, из Нижнего Новгорода. Ни разу не приехав на показ.
Мы строим ГК Fundamental как экосистему: брокеридж, новостройки, ремонт, торги по банкротству, посуточная аренда.
Теперь - управление долгосроком. Логика простая. Почти каждый второй покупатель, которому мы подбираем квартиру, дальше хочет её сдавать. Раньше на этом месте мы клиента отпускали: вот ключи, удачи, дальше как-нибудь сами. А дальше человек сдаёт по цене, которую подсказала соседка, и через семь лет искренне удивляется, что рынок, оказывается, существует.
Компаний, которые умеют купить, отремонтировать, сдать и продать один и тот же объект - на рынке единицы. Не потому что остальные хуже, а потому что это четыре разные профессии, и собрать их вместе долго и дорого. У нас на это ушло 14 лет и больше 800 объектов.
В 2013 году я начинал именно с аренды. Правда, коммерческой - субаренда. В 2014-м пришёл в жилую недвижимость.
Так что это в каком-то смысле возвращение к истокам. Только теперь с командой, регламентами и способностью заселять объекты из другого города.
В начале сентября я писал, что аренда в Казани просела: на рынок одновременно вывалилась гора квартир, и собственники начали демпинговать.
Похоже, мы выходили в самый пик этой паники. Сейчас рынок успокоился. Спрос никуда не делся -,он просто перестал тонуть в предложении.
Итог: оба объекта сданы по хорошим ставкам. Без демпинга и без «ну давайте хотя бы за 27».
Ещё в конце 2024 года мы сделали ставку на капитализацию. Брокеридж и продажи - это высокий чек, но разовые деньги. Сделка закрылась - жди следующую. Управление даёт другое: поток, который растёт каждый месяц вместе с каждым новым объектом.
Что это меняет по-взрослому: — меньше зависимости от инвесторских денег; — меньше зависимости от кредитного плеча; — ремонты и новые объекты - на свои, а не на заёмные; — дальше работает сложный процент.
Компания, которая живёт только на сделках, похожа на человека на сдельной оплате: пока бежишь - ешь. Компания с потоком может позволить себе не бежать, а считать.
Что получаешь ты? Если сдаёшь квартиру и устал быть одновременно риэлтором, сантехником, психологом и коллектором - отдавай в управление.
Проверяем жильцов, заселяем, держим финансовую дисциплину, следим за состоянием объекта, ставим ставку по рынку, а не по памяти. Ты получаешь деньги на карту. Всё остальное - наше. Процент небольшой и понятный - на поток почти не влияет, особенно если сейчас ты сдаёшь ниже рынка.
Кейс про клиентку с 15 тысячами за 7 лет расскажу подробно на днях. Там есть на что посмотреть, включая её лицо в момент, когда она услышала про 35 тысяч.
Проверь себя Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert: адрес, текущая ставка, сколько лет она не менялась. Скажу, сколько твоя квартира стоит на рынке сейчас, и посчитаю поток чистыми.
Если окажется, что ты сдаёшь по рынку и трогать ничего не надо - так и скажу.
Хочешь сдавать дороже и больше не отвечать на звонки про кран? Отдавай объект нам в управление - с удовольствием рассмотрим. Пиши в личку, обсудим твою квартиру и условия.
А если такой квартиры нет у тебя, но она есть у знакомых Порекомендуй нас. Если начнём работать и подпишем договор - заплатим тебе за рекомендацию. Разовая премия, без условий мелким шрифтом.
Ты помог знакомому перестать сдавать за копейки, мы получили клиента, ты получил деньги. Редкий случай, когда все трое довольны..
А в комментариях признавайся: когда ты последний раз поднимал ставку своим жильцам? Если ответ начинается со слов «а зачем, они же хорошие» - у меня для тебя тот самый пост 👇
