КЛИЕНТ ПРИШЕЛ С 30 МИЛЛИОНАМИ И СКАЗАЛ: «ХОЧУ 200 ТЫСЯЧ В МЕСЯЦ И НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ».
Звучит прекрасно.
Я тоже хочу.
Мы с этим клиентом уже покупали квартиру под аренду. Купили хорошо, сдали хорошо — объект сам себя обслуживает и даже что-то сверху приносит.
Теперь задача серьезнее.
Есть условные 20–30 млн ₽ и хочется превратить их в пожизненные 200 тысяч в месяц.
Первая мысль клиента:
— Андрей, давай купим коммерцию.
И вот здесь началась математика.
Чтобы 30 млн давали 200 тысяч ежемесячно, нужна доходность 8% годовых до налогов, простоев, ремонта и прочего геморроя.
Если капитала 20 млн — уже 12%.
А хочется ведь еще слово «стабильно».
Именно здесь сегодня со стрит-ритейлом начинаются приключения.
Он не умер.
Но старой модели:
«купил первый этаж → посадил туда магазин → забыл на десять лет»
становится сильно меньше.
За первое полугодие в центре Петербурга закрытий магазинов, кафе и сервисов уже было больше, чем открытий. Ресторанный рынок тоже штормит: по данным NF Group, 80 заведений открылись и 98 закрылись.
Причина понятна.
Wildberries, Ozon, доставка продуктов, готовой еды, аптек — огромное количество покупок, ради которых раньше человек шел ногами в магазин, теперь приезжает к нему домой.
Онлайн уже забрал больше половины непродовольственной розницы России.
Клиент говорит:
— Так давай купим помещение и откроем там Wildberries.
Можно.
Только если ты сам открываешь ПВЗ — это уже бизнес, а не пассивная инвестиция.
А если просто сдаешь помещение под Wildberries — ты опять обычный арендодатель.
Никакого магического банкомата в стене не появляется.
И особенно меня веселят помещения по 300 тысяч за квадрат, которые потом предполагается сдавать тысяч за 50–70.
Сначала покупаешь «суперликвидную коммерцию».
Потом два года объясняешь всем, насколько она суперликвидная.
У меня рядом с домом, которому уже несколько лет, часть коммерции до сих пор стоит пустая.
И даже привычные сетевые арендаторы сегодня спокойно закрывают точки, если экономика перестает сходиться.
При этом я смотрю на альтернативу.
На те же 30 млн можно купить несколько квартир.
Доходность от долгосрочной аренды тоже не космос: ЦИАН в марте оценивал ее для Петербурга примерно в 5% годовых.
Но вместо одного арендатора у вас несколько объектов.
Одно помещение освободилось — остальные продолжают работать.
Плюс квартира остается понятным и более ликвидным жилым активом, который можно отдельно продать.
То есть вопрос сегодня даже не:
«коммерция или квартира?»
А:
зачем мне за одинаковую доходность брать на себя больше риска?
При этом я уверен, что хорошая коммерция существует.
ГАБ с сильным арендатором. Продуктовый магазин в месте, где других просто нет. Аптека. Медицина. ПВЗ. Повседневные сервисы.
Условное сельпо в ста километрах от Петербурга, где сидят «Магнит», аптека и пивная, иногда выглядит надежнее модного помещения в новом ЖК.
Потому что людям там еще очень долго будут нужны хлеб, таблетки и пиво.
А вот очередной концептуальный магазин дизайнерских свечей может не пережить даже следующую индексацию аренды.
Поэтому вопрос к тем, кто реально занимается коммерческой недвижимостью.
Не продает мечту на презентации, а владеет и сдает.
Что сегодня можно купить в Петербурге за 20–30 млн ₽, чтобы честно получать хотя бы 8–10% и не превращать пассивный доход во вторую работу?
Вот реальные кейсы мне сейчас очень интересны.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #инвестиции #коммерческаянедвижимость
