МАГАЗИН БУДУЩЕГО — ЭТО СКЛАД,…
МАГАЗИН БУДУЩЕГО — ЭТО СКЛАД, КУХНЯ И ПРОИЗВОДСТВО
Рассказывал на конференции про то, как торговля ушла в смартфон и почему доставка за 15 минут перестала быть козырем.
Получил вопрос из зала, который, честно говоря, ждал: а какие помещения понадобятся этому рынку завтра?
Вот и решил разложить. Классический даркстор был простым как доска: небольшой городской склад, хранили товары, собирали заказы, передавали курьерам. Всё.
Сегодня всё сложнее. В одном объекте могут одновременно работать склад продуктов, зона сборки, фреш-зона, холодильные и морозильные камеры, пекарня, производство готовой еды, dark kitchen, зона выдачи курьерам и локальный центр доставки.
Dark kitchen — это профессиональная кухня без зала для посетителей. Готовит только на доставку. Никаких столиков, официантов, меню на столе. Только котлы, плиты и курьеры у двери. И вот тут граница между торговой, складской и производственной недвижимостью начинает стираться.
Именно здесь e-grocery встречается с Light Industrial — небольшими городскими объектами, где можно разместить склады, пищевые производства, упаковку, фасовку и прочие технологические процессы.
Меняются и обычные продуктовые магазины. Торговый зал продолжает обслуживать покупателей, но часть здания уже работает как склад и пункт сборки онлайн-заказов.
Магазин становится элементом городской логистики.
Поэтому федеральные сети всё чаще смотрят на помещения площадью 500–550 м². Даже если под торговый зал нужно меньше — дополнительная площадь уходит на хранение, сборку и доставку.
Что это значит для девелопера? Если строишь магазин, не надо проектировать здание ровно под сегодняшнюю минимальную потребность арендатора. Завтра ему понадобится больше.
Нужно закладывать: резерв площади, запас электрической мощности, возможность расширения здания, землю под пристройку, отдельную погрузочно-разгрузочную зону и разделение потоков — покупатели, поставщики, курьеры не должны пересекаться.
Для полноценного даркстора с собственной кухней ориентиры такие: от 400 м², от 65 кВт электричества, минимум три отдельных входа, вода и канализация, профессиональная вентиляция, удобная погрузка и отдельный маршрут для курьеров.
Но! Особую ценность могут получить помещения закрывшихся ресторанов и столовых. Там уже есть нужные электрические мощности, вентиляция, вода, канализация, производственная кухня, несколько входов и зона приёмки товара.
Помещение, потерявшее востребованность как ресторан, для dark kitchen или пищевого производства получает вторую жизнь.
Посадить даркстор можно далеко не везде. Нужно учитывать плотность населения, радиус доставки, наличие распределительного центра, стоимость региональной логистики, возможность круглосуточной работы, соседство с жилыми домами, шум от курьеров и разгрузки, законность производственной деятельности и технические возможности здания.
И ещё один нюанс, который многие инвесторы пропускают. Если аренда считается как процент от товарооборота — проверяйте, входят ли в этот товарооборот онлайн-заказы. Продажи могут физически собираться в помещении, но проходить через приложение и не участвовать в расчёте арендной платы. Деньги есть, а в аренду не попадают.
Поэтому сегодня недостаточно проверить арендатора, месячный поток и срок договора. Нужно понимать: сможет ли помещение принять складскую функцию, хватит ли мощностей для производства, можно ли разделить торговлю, кухню и доставку, есть ли возможность расширения и сохранит ли объект востребованность при очередном изменении рынка.
Инвестор покупает не помещение с арендатором. Он покупает способность недвижимости менять функцию вместе с рынком.
