4/4. «СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА» ПЕРЕСТАЕТ БЫТЬ МАССОВОЙ
Вот теперь можно собрать всю эту историю в одну картинку.
Мы начали эту ветку с мысли, что точные прогнозы сейчас — как пердеть в воду. Поэтому я не буду рассказывать вам, что продажи упадут ровно на 27,4% во второй четверг октября.
Но направление уже видно.
С 1 октября государство фактически меняет философию семейной ипотеки: максимальная поддержка уходит многодетным, а самая массовая группа заемщиков получает совсем другую экономику кредита.
В Петербурге и Ленобласти:
👶 1 ребенок — 12% 👶👶 2 ребенка — 10% 👶👶👶 3 ребенка — 8% 👶👶👶👶 4 ребенка — 6% 👶 x5+ — 4%.
И вот где начинается проблема.
По оценке РСТИ, в Петербурге и области около 80% участников семейной ипотеки — семьи с одним ребенком. Многодетные — порядка 3%. То есть лучшие условия дали тем, кого на рынке относительно мало, а самой большой группе подняли ставку с 6 до 12%.
И покупателя убивает даже не слово «12%».
Его убивает ежемесячный платеж.
В одном из расчетов для квартиры чуть дороже 10 млн ₽ платеж после изменения ставки и срока субсидирования вырастает примерно с 39 до 78 тысяч ₽.
Все.
Дальше семья либо увеличивает первый взнос, либо берет квартиру дешевле, либо режет площадь.
А теперь главный вопрос:
РУХНУТ ЦЕНЫ?
Я бы на это особо не рассчитывал.
Петербургские девелоперы уже говорят о возвращении рассрочек и комбинированных схем. На рынке и так около 1,5 трлн ₽ задолженности покупателей по рассрочкам, поэтому эта прекрасная конструкция никуда не исчезла.
Будут субсидированные ставки, скидки, trade-in, транши.
И, скорее всего, главный продукт рынка станет еще прекраснее:
квартира меньше — платеж больше — метр дешевле не стал.
Отдельная аномалия — ИЖС.
Для строительства дома семейная ипотека сохраняется под 6% независимо от числа детей и региона. То есть семья с одним ребенком в Петербурге получает квартиру под 12%, а дом — под 6%.
Что будет со спросом?
ЕРЗ ранее прогнозировал около -30% по семейной ипотеке, а некоторые петербургские девелоперы ждут снижения продаж массовых новостроек примерно на треть. Это прогнозы, не факты — реальные цифры увидим уже после нескольких месяцев работы новых правил.
Но одно уже понятно.
Семейка больше не является универсальной дубиной, которой государство разгоняет весь рынок новостроек.
Теперь это гораздо более адресная программа.
А рынку придется учиться продавать квартиры людям, которым опять стало дорого занимать деньги.
Весело будет всем.
#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека
