1/2. ЗАСТРОЙЩИКИ ОБОРЗЕЛИ! ЦЕНЫ В ДВА РАЗА!
Я очень люблю комментарии:
«Да эти застройщики вообще охуели! Пусть квартиры в два раза дешевле делают!»
Обычно это пишет человек, который одинаково хорошо разбирается в девелопменте, банковской системе и устройстве ядерного реактора.
То есть никак.
Давайте на человеческом.
Были прекрасные времена, когда жилой девелопмент действительно давал жирную маржу.
В 2020–2023 годах средняя EBITDA-рентабельность крупных застройщиков держалась примерно около 25%, а отдельные проекты и компании показывали 30%+.
Сегодня праздник сильно поскромнее.
Замглавы Минстроя недавно назвал среднюю рентабельность застройщика после раскрытия эскроу:
7–8%. Причем еще до налогов.
Почему?
Потому что квартира — это не бетонная коробка, которую Вася собрал за три миллиона, а вам, жадным капиталистам, продал за десять.
Там земля. Проектирование. Сети. Социалка. Рабочие. Материалы. Маркетинг. Налоги.
И самое прекрасное — деньги банка.
Сегодня почти весь рынок строится через проектное финансирование и эскроу. Портфель таких кредитов уже около 11 трлн рублей.
Поэтому вопрос:
если у бизнеса в среднем остается условных 7–8%, откуда он возьмет скидку 50%?
Из тумбочки?
Продажа квартиры в два раза дешевле — это уже не «застройщик умерил аппетиты».
Это называется:
экономика проекта закончилась.
И вот тогда становится интересно уже не покупателю.
А банку.
Продолжение — дальше.
