Семёнов. 19 лет.

Однушка за 2,5 миллиона звучит как вход в недвижимость по цене подержанной машины. Проблема в том, что дешёвые метры дешёвые не только на покупку, но и в аренду.

Запускаем рубрику «Поехавшие» (скорее всего, переименуем на другую): ездим по городам и считаем, сколько лет однушка окупает себя арендой. Не по рекламе застройщика, а чистыми. Город номер один - Семёнов.

Что за город? От Нижнего Новгорода - 82 километра, в городском округе около 47 тысяч жителей. Семёнов издавна называли столицей ложкарей, а хохлома и семёновская матрёшка - его визитная карточка. Город, который веками превращает дерево в золото. С квадратными метрами, как выяснилось, фокус работает в обратную сторону.

Вход Средняя однушка - 2,5 миллиона. Плюс расходы на сделку, если не хочешь сюрпризов с документами.

Поток. Долгосрок Средняя аренда - 13 000 в месяц. Только вот в объявлениях всего две квартиры: за 11 и за 15 тысяч. Рынок настолько маленький, что «средняя» - это буквально среднее из двух.

Позвонил собственнице, которая продаёт однушку. Говорит, обычно сдают за 15. Считаем чистыми. 13 000 × 11 месяцев - один месяц в году закладываю на простой между жильцами. Минус 4% налога на самозанятости. Минус 6 000 в год на мелкий ремонт - смеситель, дверца шкафа, вечный кран. Выходит около 131 000 в год. 2 500 000 ÷ 131 000 = 19 лет.

Коридор честный: при 15 000 и без лишних простоев - 16 лет. При 11 000 и двух месяцах простоя - 25. И это без учёта ремонта и расходов на сделку. Ипотеку на двадцать лет ты закроешь раньше, чем квартира отобьёт сама себя. Если повезёт с жильцами.

Поток. Посуточно Три квартиры на весь город. Все ближайшие даты - свободны. Загрузку считать не из чего, и выдумывать её я не буду.

Причина, похоже, простая. Туристы в Семёнов едут - хохлома, музей, мастер-классы. Но экскурсии из Нижнего рассчитаны на один день. Приехал, расписал ложку, уехал ночевать домой. Посмотреть есть на что, остаться незачем. Туристический город без ночёвок - это посуточная аренда без гостей.

Почему я это говорю против своего интереса? Посуточное управление - мой бизнес. Если бы я хотел продавать управление, я бы сказал, что посутка работает везде.

Здесь - не работает. И тут видно, зачем вообще нужна экосистема. Брокер сказал бы: берите, недорого. Управляющий сказал бы: давайте в посутку. Прораб - давайте ремонт. Каждый прав в своём куске. Мы делаем всё это сами, поэтому можем позволить себе сказать четвёртое: под сдачу здесь не покупай.

Вердикт Семёнов - город, где однушку покупают для себя. Жить - да: 2,5 миллиона за квартиру в 80 километрах от Нижнего. Зарабатывать на ней - нет.

Рейтинг открыт. Семёнов пока одновременно на первом и последнем месте - поздравляем.

Если у тебя квартира здесь уже есть и сдаётся за 11 тысяч или просто стоит - вопрос уже не «как заработать», а «держать или продавать». Ответ зависит от конкретной квартиры. Скинь в личку @salmushev_expert посчитаю вход, поток и выход.

А в комментариях напиши: какой город следующий? Живёшь там - скинь свою квартиру, посчитаю так же 👇