И это бьёт по подрядчику, а не по банку.

Если ты подрядчик и работаешь с ипотекой на ИЖС - тебе нужно знать порядок цифр ставки на льготные кредитные линии под эскроу: 10-12%. Не 6% и не 1%, как было раньше.

А в некоторых банках есть еще комиссия банка при раскрытии эскроу-счёта по сделке строительства. И она растёт.

▎ Что происходит

Банки перешли по льготным и базовым программам на эскроу, остались прям единицы, кто выдает по базовым программам транши по ИЖС. Эскроу - это когда деньги лежат на специальном счёте и перечисляются подрядчику по мере завершения строительства, но контроль за этим процессом переходит от заёмщика к банку. Звучит логично: банк снижает риски, клиент не убегает с деньгами, подрядчик получает гарантированные платежи.

Но в реальности для подрядчика это означает: 🔹 Увеличение стоимости сделки для клиента на размер сопутствующих эскроу расходов - а это напрямую влияет на его готовность идти в сделку 🔹 Более жёсткий контроль сроков - банк не прощает просрочки, как это делает заемщик по согласованию. И в случае нарушений - отзывает аккредитацию или начинает требовать дополнительные залоги на период строительства 🔹 Зависимость от графика банка, а не от реального темпа стройки 🔹 Дополнительные требования к документации на каждом этапе - действий и документов со стороны подрядчика стало намного больше, и это факт

▎ Как это бьёт по марже

Клиент пришёл к подрядчику с бюджетом X. На ю, назовем это эскроу-комиссией, уходит ~15%, а то и все 20% от суммы кредита. И если подрядчик понимает это на старте - закладывает в стоимость дома, если нет - рискует после нескольких таких объектов обанкротиться. Особенно небольшие подрядчики.

▎ Что можно сделать

Первое - понимать разницу между банками. Не все эскроу-схемы одинаково дорогие. Есть банки, где комиссия ниже, в есть и такие, где ее вообще пока нет. Есть банки, где эскроу работает только при определённых условиях. И есть банки, где траншевая схема пока ещё жива (только по базовым программам) - но ненадолго. Второе - закладывать эскроу-комиссию в финансовую модель проекта ДО того, как клиент подал заявку. Чтобы сразу работать с реальной стоимостью в ипотечной заявке и не подводить под лишний пересмотр заявки банком из-за изменения стоимости в процессе оформления.

Третье - выстраивать сотрудничество с банком так, чтобы банк воспринимал компанию как с проверенного партнёра, а не как с очередным «пришёл с улицы». Чтобы «бонусом» к удорожанию из-за того, что строительство в ипотеку, не было запроса дополнительных залогов на период строительства.

▎ Почему это важно

Эскроу в ИЖС - это новая реальность. ВТБ тестирует. Если ты работаешь с ипотекой на ИЖС и не заложил доп расходы, которые мы условились выше называть эскроу-комиссией, в свою модель - сделка за сделкой будет теряться даже не потому, что клиент отказался, а потому, что перестала сходиться математика.

Я работаю с подрядчиками не разово, а на постоянной основе: аккредитация в банках, сопровождение ипотечных сделок, консультации по траншам и эскроу-процессам. Не как посредник между клиентом и банком - а как инфраструктура для вашего строительного бизнеса.

Знаю, какие банки дают лучшие условия по эскроу для разного типа объектов. Знаю, как проходит аккредитация - потому что провела её уже больше раз, чем хочется считать 🙃

Ты - подрядчик или строительная компания, и работаешь с ипотекой на ИЖС?

Напиши мне - разберём твою модель и настроим работу с ипотекой так, чтобы из стресса это превратилось в удовольствие

#ижс #ипотекаижс #ипотечныйброкер