📌 Что изменилось с 1 октября - недвижимость / деньги / правила / цифра / логистика
Сегодня 1 октября.
Осень окончательно пришла. А вместе с ней - очередной сезон «давайте теперь проверим то, что раньше можно было не заметить».
Я посмотрел изменения и вижу один общий тренд: рынок всё плотнее затягивают в данные.
Первое - семейная ипотека серьёзно меняется.
Для новых договоров с 1 октября ставка и максимальная сумма теперь зависят от количества детей и региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях - от 4% до 12% и до 18 млн руб.; в остальных регионах - от 2% до 10% и до 10 млн руб. Хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. А вот для строительства частного дома и покупки земли под последующее строительство ставка сохраняется 6%. Максимальный срок субсидирования — 15 лет.
Для рынка это не просто новые проценты. Это перераспределение платёжеспособного спроса.
И одновременно ЦБ с 1 октября вводит лимиты на долю более рискованной ипотеки. Например, по ДДУ кредиты с ПДН выше 80% либо первоначальным взносом не более 20% могут занимать совокупно лишь 5% соответствующих выдач банка. По обычной жилищной ипотеке сегмент с ПДН выше 80% либо LTV выше 80% ограничен 15%. Это не запрет конкретному человеку взять ипотеку, но пространства для слабого заёмщика у банка становится меньше.
Второе — земля. И здесь уже моя территория.
С 1 октября заработали признаки нарушений, которые могут автоматически выявляться техническими средствами и становиться основанием для контрольного мероприятия. Например: на участке стоит объект, а правовой режим земли его строительство или эксплуатацию не допускает.
Перевожу с надзорного на человеческий: «Он там двадцать лет стоит, никто ничего не говорил» - становится всё менее убедительным аргументом.
Поэтому назначение участка, ВРИ, фактическое использование, контуры объектов, ЗОУИТ и разрешительный режим я бы теперь проверял ещё до сделки - а не после первого письма от контролёра.
Третье - ЖКХ.
С 1 октября начинается второй этап индексации платы за коммунальные услуги. Например, средний индекс по Москве установлен на уровне 15%, по Московской области - 12,8%, Санкт-Петербургу - 14,6%. Конкретная платёжка зависит от тарифа и состава услуг, но для собственника, арендного бизнеса и коммерческой недвижимости вывод простой: операционные расходы надо пересчитать.
Четвёртое — цифровые платформы.
Вступил в силу 289-ФЗ о платформенной экономике: появляются единые правила для посреднических цифровых платформ, проверки партнёров и карточек товаров/услуг, изменения договоров, скидок и рассмотрения жалоб. Параллельно запускается государственный реестр таких платформ. Это уже не просто «сайт, который свёл продавца и покупателя» - посредническая цифра становится отдельным регулируемым контуром.
И ещё одно изменение, которое мне особенно близко по работе с территориями.
С 1 октября подключение гражданского беспилотника к «ЭРА-ГЛОНАСС» становится обязательным условием при подаче плана полёта. Если система не подтверждает активный личный кабинет, план отклоняется. Для геодезии, обследований, мониторинга стройки и аэрофотосъёмки это уже не техническая игрушка, а часть разрешительного цифрового контура.
Вот что, на мой взгляд, реально произошло 1 октября.
Недвижимость не обложили одним новым запретом. Её ещё плотнее связали с данными.
Заёмщик - с ПДН. Землю - с фактическим использованием. Платформу - с партнёром и карточкой. Дрон - с цифровой идентификацией. Объект - с постоянно растущей стоимостью содержания.
И чем плотнее становятся эти связи, тем дороже старая русская технология:
«Сначала купим / построим / оформим — потом разберёмся».
Я бы в октябре поменял её на другую:
сначала проверяем всю цепочку — потом платим деньги.
Сохраните и отправьте тому, кто сейчас покупает, продаёт, строит, кредитует или управляет недвижимостью. Иногда один такой пост обходится дешевле одной приостановки.
