Cap rate или ставка капитализации. Это показатель, который демонстриует, сколько чистого годового дохода приносит недвижимость относительно своей цены.
Формула: Cap rate = (Чистый операционный доход (NOI) за год / Стоимость объекта) × 100%
Например: Объект стоит 10 млн ₽ и его NOI 1 млн ₽ в год, тогда: 1 млн / 10 млн × 100% = 10%
По сути, это текущая доходность объекта по денежному потоку (еще говорят cash-on-cash).
Важно: в расчёт обычно берут доход после операционных расходов, но до кредита и налога на прибыль, но иногда и налог на прибыль вычитают.
Как читать показатель:
⬆️Высокий cap rate — объект потенциально доходнее, но часто рискованнее.
⬇️ Низкий cap rate — объект дороже относительно дохода, зато может быть стабильнее или находиться в более ликвидной локации.
По сути, это помогает быстро сравнить инвестиционные объекты: какой актив приносит больше дохода на каждый вложенный рубль.
Чаще всего, этот показатель используется чтобы быстро определить цену актива, т.к. на рынке обычно понятно, по какому Сap rate сейчас оцениваются объекты того или иного класса. Чем больше спрос и меньше предложение — тем Cap rate ниже, и наоборот.
