Городец. 23 года.

Самый древний город области, Волга, пряники, музеи - звучит как идеальное место для посуточной аренды. Цифры думают иначе.

Продолжаем рубрику, у которой пока нет названия: ездим по городам и считаем, за сколько лет однушка окупает себя арендой. Не грязными, а чистыми. Первым был Семёнов - 19 лет.

Город #2 - Городец. Что за город?

Основан в 1152 году, по легенде - Юрием Долгоруким, как пограничная крепость. Считается самым древним в Нижегородской области, а ещё здесь собрана самая большая в мире коллекция самоваров. В 1263-м здесь умер Александр Невский. Жителей сейчас чуть меньше 30 тысяч. До Нижнего - около 65 километров.

Город сжигал Батый, потом разорил Едигей (татары, кстати) - после этого его прозвали «пустым Городцом». Ордынцев Городец пережил. Посмотрим, переживёт ли калькулятор.

Вход Средняя однушка - 3,5 миллиона. На миллион дороже, чем в Семёнове.

Поток. Долгосрок Сдают за 15-17 тысяч. Считаю так же, как в прошлый раз, чтобы цифры были сравнимы. 15 000 × 11 месяцев - один месяц закладываю на простой между жильцами. Минус 4% налога на самозанятости. Минус 6 000 в год на мелкий ремонт. Остаётся около 152 000 в год. 3 500 000 ÷ 152 000 = 23 года.

Коридор: при 17 000 и спокойных жильцах - 20 лет. При 15 000 и двух месяцах простоя - 25. И это без ремонта и расходов на сделку.

Чтобы въехать в Городец со стороны Нижнего, иногда минут двадцать ждёшь светофор на узкой дороге через плотину ГЭС. Двадцать минут на въезд, двадцать три года на окупаемость. Город учит терпению.

Поток. Посуточно Квартир больше, чем в Семёнове - 7-8. Средняя цена около 2 500 за ночь, кто-то ставит и 8 000. Календари пары квартир, которые я смотрел, почти пустые. Посчитал, при какой загрузке посутка вообще обгоняет долгосрок. Вычитаем комиссию площадки, уборку и бельё, коммуналку, которая теперь на собственнике, и налог. Порог - около 35%. То есть 10-11 ночей в месяц стабильно, круглый год. Пустые календари до этого порога не дотягивают. Посутка здесь не бизнес, а лотерея с еженедельной уборкой.

Почему туристы есть, а гостей нет? Из Нижнего в Городец возят экскурсии - на автобусе и по реке. Приехали, посмотрели самовары, съели пряник, уехали ночевать домой.

Второй город подряд - и та же картина, что в Семёнове. Похоже, это закономерность для городов вокруг Нижнего: поток туристов есть, ночёвок нет. Час езды до областного центра убивает посутку лучше любого кризиса.

Почему я это говорю? Посуточное управление - мой бизнес. Мне выгоднее сказать «везде работает». Но рубрика держится только на честности: начну подгонять цифры - она превратится в рекламу.

Брокер скажет: город красивый, берите. Управляющий скажет: туристы, давайте посуточно. Мы делаем и то, и другое, поэтому видим объект целиком: под сдачу Городец пока не про деньги.

Вердикт Городец - город для жизни. Спокойный, на Волге, с историей. Покупать здесь для себя - да. Под доход - нет.

Рейтинг Семёнов - 19 лет Городец - 23 года Дороже на входе, туристичнее - и окупается дольше. Красота входит в цену квадратного метра, но не входит в аренду.

Если квартира в Городце у тебя уже есть и стоит или сдаётся по старой цене - вопрос не «как заработать», а «держать или продавать». Скинь в личку @salmushev_expert , посчитаю вход, поток и выход.

Рубрике всё ещё нужно имя - предлагай название в комментариях. И пиши, какой город следующий: живёшь там - скинь квартиру, посчитаю так же 👇 #городец #нижегородскаяобласть #доходнаянедвижимость #аренданедвижимости #инвестициивнедвижимость