Недавно меня спросили: «Слушай, ты постоянно пишешь про EBITDA, а что это вообще за зверь такой и зачем он нужен собственнику объекта?».

Давайте разберем эту страшную аббревиатуру на пальцах, без тяжелых терминов из Википедии. EBITDA — это чистая прибыль вашего объекта до того, как из неё вычли налоги, проценты по кредитам и амортизацию. То есть это реальные деньги, которые генерируют ваши квадратные метры сами по себе, как изолированная бизнес-машина.

🚗 Простой пример «на пальцах» Представьте, что у вас есть готовый b2b-автосервис или склад, который вы сдаете в аренду. Арендаторы платят вам 1 000 000 рублей в месяц. Ваша управляющая компания тратит на текущую коммуналку, клининг и охрану 200 000 рублей. 800 000 рублей — это и есть ваша EBITDA. Чистый операционный доход объекта.

А вот дальше начинается магия. Один собственник купил этот склад на свои деньги — у него нет кредитов, и он платит минимальный налог. Второй собственник взял этот же склад в долгую ипотеку и нанял дорогущих юристов. В итоге у второго владельца после всех выплат в кармане останется сильно меньше, если не ноль.

Но значит ли это, что сам склад плохой? Нет. Объект работает отлично и генерирует те же 800 000 рублей EBITDA. Просто у второго собственника неэффективная финансовая модель.

Зачем EBITDA нужна инвестору? За мою практику я понял: EBITDA — это единственный честный способ оценить эффективность самого здания и управляющей команды. Она показывает реальный потенциал объекта. Позволяет мгновенно сравнить склад в Краснодаре и БЦ в Москве, даже если они куплены на абсолютно разных финансовых условиях. Именно по этому показателю крупные фонды оценивают стоимость вашего объекта, если вы решите его выгодно продать.

Вывод: Если вас уверяют, что прибыли нет, потому что «налоги выросли или кредит дорогой» — просите показать EBITDA. Она сразу покажет, что работает эффективно, а где операционные дыры.

От автора: Разбираться в трендах рынка — это только половина дела. На практике дьявол всегда кроется в деталях: в прозрачности отчетов P&L, скрытых уловках подрядчиков и вечных спорах инженеров о том, куда отнести расходы. Чтобы помочь собственникам коммерческих объектов и инвесторам навести порядок в своих активах и не сжигать бюджеты вхолостую, я завел свой авторский Telegram-канал. Там я без лишней воды делюсь прикладной b2b-аналитикой, чек-листами и изнанкой рынка эксплуатации.

🔥 Малышев | Капитал Квадратов — переходите и подписывайтесь. В следующем материале на канале как раз разберем, как правильно делить расходы на CAPEX и OPEX, чтобы не убивать прибыль объекта.

#коммерческаянедвижимость #инвестициивнедвижимость #склады #офисы #ритейл #девелопмент #арендабизнеса #proptech #финансы #инвестиции #пассивныйдоход #управлениекапиталом #roi #бизнесинвестиции #оценканедвижимости #капитал