Дом не продали. Через неделю он начал приносить 65 000 в месяц.
Обычно история с продажей заканчивается двумя способами: сделка или «ну, не получилось». Есть третий вариант, о котором риэлторы молчат, потому что на нём не зарабатывают комиссию.
Помнишь дом, который мы отговорили клиента продавать? Ту самую историю, где на столе лежала комиссия в 600 000, а я сказал: не продавай.
Продолжение получилось лучше, чем я ожидал.
Кратко, что было Клиент пришёл продать загородный дом на 150 метров на окраине Казани. Мы нашли рыночную цену, пошли звонки, появились реальные покупатели.
А дальше выяснилось: за такие деньги клиент продавать не хочет. И главное - на вырученное он не купит ничего, что будет лучше его дома.
Тогда решили иначе. Дом не продаём, а сдаём. Клиент получает пассивный доход, на него снимает себе квартиру. А когда рынок станет удобнее - вернём дом в продажу.
Что произошло дальше? За неделю мы нашли арендаторов. Ровно за ту сумму, которую назвал собственник - 65 000 в месяц. Коммуналку платят жильцы.
Неделя. Не три месяца простоя, не «давайте скинем ещё пятёрку», не бесконечные просмотры с вопросом «а можно с тремя собаками».
Почему так быстро? Тут не магия, а механика. Когда мы готовили дом к продаже, мы уже сделали почти всю работу, которая нужна для аренды. Посчитали рынок. Сделали фото. Поняли, кто реально интересуется такими объектами и сколько готов платить. Провели показы и услышали, что людям нравится, а что нет.
Продажа не случилась, но работа не пропала. Вся эта информация просто переехала в аренду. Поэтому мы вышли на рынок не наугад, а сразу в цену.
Обычный риэлтор на этом месте теряет клиента: сделки нет - до свидания. Обычный управляющий начинает с нуля, потому что про дом ничего не знает. У нас это один и тот же объект, одна и та же команда и одни и те же цифры.
Вот это и есть экосистема. Не красивое слово для презентации, а ситуация, в которой несостоявшаяся продажа превращается в работающий актив за семь дней.
Считаем, как обычно, чистыми 65 000 в месяц - это 780 000 в год. Минус наша комиссия за управление - 10%. Минус налог, если собственник на самозанятости - 4%. Собственнику остаётся около 56 000 в месяц. Этого хватает, чтобы снимать себе нормальную квартиру и ещё оставлять сверху. Дом при этом никуда не
делся - он стоит, дорожает вместе с рынком и ждёт момента для продажи. Честная оговорка: неделя на поиск жильцов - это хороший результат, а не норма для любого дома. Загородка - узкий рынок, и если бы цена была выше рынка хотя бы на 15%, мы бы сейчас писали другой пост.
Что мы делаем дальше? Теперь объект на нашем управлении. Следим за платежами, чтобы деньги приходили вовремя, а не «на следующей неделе точно». Раз в месяц смотрим состояние дома - внутри и снаружи. Решаем вопросы с жильцами, чтобы собственнику не звонили по поводу каждого крана.
Клиент получает деньги на карту и отчёт. Остальное - наша работа. Семья довольна. А мы не потеряли клиента, который когда-нибудь всё равно вернётся к продаже - и придёт к нам.
А теперь про тебя Если ты сдаёшь квартиру или дом и не менял ставку несколько лет - почти наверняка ты сдаёшь дешевле рынка. Мы регулярно видим, как люди годами получают 15-20 тысяч там, где рынок давно платит 30-35.
Пришли объект в личку @salmushev_expert: адрес, текущую ставку и сколько лет она не менялась. Посмотрю, можно ли сдавать дороже в долгосрок или есть смысл перейти на посутку. И если окажется, что ставка по рынку и трогать ничего не надо - так и скажу.
А в комментариях ответь: когда ты последний раз поднимал аренду своим жильцам? И если давно - что останавливает? 👇 #арендадома #долгосрочнаяаренда #управлениенедвижимостью #доходнаянедвижимость #казань
