Дело № А40-192135/2025.   Арендодатель потребовала выселить типографию с производственной площадки. Обоснованием такого решения был назван “долг” 1 млн. руб. — якобы возникший на стороне арендатора.

Цель аренды — во главе угла Арендованные помещения предназначались для полиграфического производства, хранения материалов и готовой продукции. Для запуска промышленного оборудования требовались 300 кВт электрической мощности – это было условием аренды. При передаче объекта обеспечено было только 130 кВт. 300 кВт арендодатель обязалась подать до 20 мая 2025 года — это прямо зафиксировали в акте приёма-передачи.   Срок прошёл. Но дополнительная мощность так и не появилась. После пропуска срока подключения компания уведомила арендодателя: она приостанавливает оплату части арендной платы из-за отсутствия обещанных 300 кВт. Арендодатель направила уведомление о прекращении аренды с августа 2025 года.

А было ли право на отказ? Договор устанавливал два самостоятельных основания для отказа: — задолженность за два месяца; — просрочка любого платежа более чем на 30 дней. Месячная аренда — 800 000 рублей. Значит, существенный порог задолженности по договору — 1 600 000 рублей. Но в уведомлении арендодатель сослалась на долг 1 067 527 рублей. Это почти на 533 000 рублей меньше договорного порога. При этом ни один платёж не был просрочен более чем на месяц. То есть арендодатель сослалась на договорный пункт, но не выполнила ни одного из двух предусмотренных им условий. Нельзя назвать нарушение существенным только потому, что это удобно стороне, которая хочет прекратить аренду. Существенность стороны заранее согласовали в договоре — конкретными суммами и сроками.

800 тысяч уже были у арендодателя У арендодателя находился обеспечительный платёж компании — 800 000 рублей. По договору он должен был засчитываться в счёт задолженности по аренде. Но арендодатель не зачла депозит, а сразу выбрала крайний вариант: отказ от договора и выселение производства. Даже если принять её расчёт долга как верный, картина была такой: — заявленный долг: 1 067 527 рублей; — обеспечительный платёж у арендодателя: 800 000 рублей; — остаток после зачёта: около 268 000 рублей; — порог для одностороннего отказа: 1 600 000 рублей. То есть после применения согласованного сторонами механизма обеспечительного платежа оставалась сумма примерно в треть месячной арендной платы. Вместо зачёта депозита или обычного иска о взыскании предполагаемой задолженности арендодатель решила остановить производство и выселить арендатора. Именно в этом и состояла непропорциональность её поведения. Кроме того, сам факт непригодности помещения говорил об отсутствии права требовать за него арендную плату.

Что сказали суды Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и признал отказ арендодателя недействительным. Кассация оставила постановление в силе. Суды подтвердили: если объект невозможно использовать по назначению по причинам, за которые арендатор не отвечает, обязанность платить аренду за этот период не возникает. А значит, не возникает и долг, который можно использовать как основание для отказа от договора и выселения.   В сухом остатке. Что получил бизнес? — Фабрика осталась на площадке: переезд «в зиму» не потребовался. — Компания избежала миллионных расходов на перевозку и демонтаж-монтаж оборудования. — Основание для прекращения договора из-за предполагаемого долга признано негодным. Если арендодатель решит прекратить бессрочный договор немотивированно, у компании будет 90 дней для организованного переезда – так установлено договором. — Отсутствие возможности использовать площадку по назначению из-за непредоставленной мощности формирует сильную судебную позицию против требования арендной платы и начисленной на неё неустойки. Арендодатель требует около 14 млн. и уже инициировал новый спор о взыскании. Подробнее об этом – в другой раз.