Кажется, PropTech вырос из рынка программ для недвижимости. Среди 70 компаний, появившихся в 2026 году, только 24 можно отнести к классическому PropTech. Около 36% работают со строительством и девелопментом, больше половины используют ИИ, а часть вообще не продаёт технологию как отдельный продукт — строит на ней собственный операционный бизнес.
Интереснее всего направление движения: Из интерфейсов ➡️в физический актив. Из автоматизации ➡️ в себестоимость. Из «у нас есть ИИ» ➡️ в «покажите экономический эффект».
Стройка снова в центре внимания
Новые компании автоматизируют строительную технику, считают объёмы работ, ускоряют получение разрешений, контролируют ход стройки по фото и видео, работают со сметами, документацией и затратами.
Причина довольно прозаичная: здесь эффект технологии легко перевести в деньги. ▪️Сократил срок строительства на месяц — деньги. ▪️Раньше увидел отставание — деньги. ▪️Точнее посчитал объёмы — деньги. ▪️Убрал часть ручной работы — снова деньги. Недвижимости, кажется, надоела цифровизация ради цифровизации. Технологию наконец оценивают по результату. ИИ уже не преимущество
Если ИИ используют больше половины новых компаний, сам факт его наличия перестаёт что-либо значить. Совсем скоро фраза «у нас есть ИИ» будет звучать примерно как «у нас есть сайт».
Вопрос теперь другой: что после его внедрения стало дешевле, быстрее или точнее?
Сам по себе алгоритм всё сложнее назвать конкурентным преимуществом. Гораздо важнее данные, глубина встраивания в реальный процесс и способность действительно изменить его экономику. Иначе перед нами просто ещё одна технологическая надстройка.
Большой капитал показывает тот же тренд
Интересно, что похожая картина видна и с другой стороны рынка. В III квартале PropTech привлёк около $2,21 млрд, причём 58% капитала достались всего семи компаниям. Среди крупных сделок — EliseAI, Kahua, Buildots, ICON, TerraFirma. ▪️EliseAI автоматизирует операции в жилой недвижимости. ▪️Kahua и Buildots работают непосредственно внутри строительного процесса. ▪️ICON меняет уже не управление стройкой, а сам способ создания зданий.
Компании разные, но логика одна: капитал всё чаще идёт туда, где технология влияет на физический актив и его экономику, а не просто добавляет ещё один цифровой слой.
Раньше отрасль в значительной степени пыталась оцифровать существующие процессы недвижимости. Теперь всё больше компаний пытаются изменить сами процессы.
Технология больше не обязательно продаётся отдельно
Пожалуй, самое интересное направление — компании, для которых технология вообще не является продуктом для клиента. Они сами строят, ремонтируют, управляют недвижимостью, финансируют сделки — просто делают это технологичнее остальных.
Можно годами продавать девелоперу программу, доказывать её окупаемость, интегрировать её с существующими системами и убеждать людей менять привычные процессы. А можно встроить технологию в собственный бизнес и забрать экономический эффект себе.
Хороший пример — Homeward. Компания решает простой, но дорогой вопрос: как купить новый дом, если деньги всё ещё находятся в старом. В октябре она привлекла $120 млн инвестиций и ещё $330 млн долгового финансирования для проведения сделок. И здесь уже трудно сказать, где заканчивается технология и начинаются недвижимость и финансы. Наверное, в этом и есть следующий этап рынка.
PropTech становится тесно внутри собственного определения
Робот, управляющий техникой на стройке, — это PropTech или робототехника? Финансовый продукт для покупки жилья — PropTech или финтех? На самом деле уже не так важно.
Если технология меняет стоимость строительства, эксплуатации, финансирования или самого актива — она меняет рынок недвижимости.
И именно здесь проходит новая граница. PropTech перестаёт продавать недвижимости технологии. Он начинает менять её экономику. Меньше ручного труда. Меньше ошибок и задержек. Ниже себестоимость. Быстрее оборот капитала. Выше доходность. Вот за это рынок готов платить. А просто за цифровизацию — уже нет.
