3/3. АРЕНДА ПАДАЕТ. ГДЕ МОЯ КВАРТИРА ЗА ПОЛЦЕНЫ?

Вот вопрос, который после предыдущих постов обязательно появится. ⠀ Если сдавать стало менее выгодно, разве собственники не должны побежать продавать? ⠀ Не все. ⠀ У одного квартира куплена без кредита. Доход уменьшился — неприятно, но обязательного платежа банку нет. ⠀ У другого ипотека, остаток рассрочки и надежда, что аренда всё закроет. ⠀ Аренда упала одинаково. Последствия совершенно разные. ⠀ Второму может понадобиться срочная продажа. Первый способен оставить квартиру и продолжать получать меньший доход. ⠀ С застройщиками тоже не работает кнопка «спрос упал — скидка 50%». ⠀ Новые проекты можно отложить. По отдельным квартирам дать скидку. Менять условия оплаты. Сокращать будущие объёмы. ⠀ Но тут важная поправка к нашим разговорам о марже. ⠀ НИЗКАЯ ПРИБЫЛЬ НЕ ОЗНАЧАЕТ, ЧТО ЦЕНА НЕ МОЖЕТ УПАСТЬ. ⠀ Она означает, что при снижении цены застройщик может получить убыток. ⠀ Рынок, к сожалению, не подписывал обязательство сохранять чужую рентабельность. ⠀ Поэтому обещать вечный рост я не буду. Как и обещать всем бизнес-класс за полцены. ⠀ Серьёзная опасность возникает, если одновременно у многих владельцев падают доходы, платить по долгам нечем и приходится продавать. ⠀ Массовые продажи со скидками давят на цены и стоимость залогов. Тогда проблема способна дойти до банков и финансирования строек. ⠀ Но снижение аренды само по себе — ещё не доказательство, что эта цепочка уже запущена по всему рынку. ⠀ Есть и менее зрелищный сценарий: квартира в объявлении стоит столько же, а приносит всё меньше. Продать быстро по желаемой цене тоже не получается. ⠀ Никакого красивого обвала. Просто инвестиция работает хуже, чем обещали в отделе продаж. ⠀ Поэтому перед покупкой под аренду я бы считал вариант без ежегодной прибавки к ставке. С простоем, ремонтом и всеми платежами. ⠀ Если всё сходится только при вечном росте — у нас проблема ещё до сделки. ⠀ Квартира может быть хорошим активом. Но она не обязана окупать любую цену, по которой её купили. ⠀ Пассивным должен быть доход. А не участие головы в покупке. 😁 ⠀ #ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ