Осенью поменялись четыре инструмента, без которых не обходится ни один градостроительный аудит: публичная кадастровая карта, доступ к ЕГРН, земельный контроль и классификатор ВРИ.

Для инвестора вывод один - привычная «быстрая проверка» больше не даёт полной картины.

1. Карта больше не показывает всё. С 25 октября 2026 года действует Федеральный закон от 26.07.2026 № 263-ФЗ. Сведения о местоположении критически важных, стратегических и потенциально опасных объектов, а также зданий на участках, значимых для безопасности государства, могут быть исключены с публичной кадастровой карты. На практике пустое место на карте больше не гарантирует отсутствие такого объекта рядом с участком. Одной визуальной проверки по карте теперь недостаточно, нужны выписки и градостроительная документация.

2. ЕГРН - только через выписку. С 30 августа 2026 года действует приказ Росреестра от 15.04.2026 № П/0189/26. Просмотр сведений ЕГРН без формирования документа исключён, остались только выписки с УКЭП ППК «Роскадастр». На практике предварительный отбор участков становится платным и долгим. Выписки по каждому участку стоит сразу заложить в бюджет и сроки due diligence.

3. Нарушения видно с воздуха. С 1 октября 2026 года действует постановление Правительства РФ от 01.07.2026 № 811. Выездные обследования можно проводить с беспилотников. Утверждён перечень признаков нарушений, выявленных с БПЛА, при которых назначается проверка с участием владельца. На практике несоответствие фактического использования участка документам становится заметнее. Перед сделкой важно сверить, что реально стоит и происходит на участке, с тем, что записано в ЕГРН и ПЗЗ. Иначе проблемы прежнего владельца могут стать вашими.

4. Детские лагеря - отдельный ВРИ. С 15 сентября 2026 года действует приказ Росреестра от 02.06.2026 № П/0278/26. В классификаторе появился новый вид разрешённого использования 5.2.2 «Отдых и оздоровление детей». Детские лагеря выделены из «туристического обслуживания» 5.2.1.

Для Краснодарского края с побережьем и курортами это практичная тема. Пока ПЗЗ не обновят, может возникнуть разрыв между классификатором и градрегламентом: нового кода в регламенте зоны ещё нет, а 5.2.1 детские лагеря уже может не охватывать. Участок под детский отдых нужно проверять на этот момент отдельно.

Сведений о земле в открытом доступе становится меньше, а возможностей у контролирующих органов -больше. Поэтому проверка участка до сделки теперь начинается с первичных документов, а не с просмотра карты.

Карта показывает то, что разрешено показать. Документы показывают то, что есть на самом деле...

Провожу градостроительный аудит земельных участков в Краснодаре и Краснодарском крае: ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, документация по планировке.

Если присматриваете участок под проект, пишите в личные сообщения.

Проверю его до сделки, а не после!